ASTUCES&CONSEILS IMMOBILIER

ASTUCES&CONSEILS IMMOBILIER - 5/10/2011

Un assureur en Dommages Ouvrage (DO) a accepté de préfinancer certains travaux de reprise de désordres décennaux. Mais ils se révèlent insuffisants : de nouveaux désordres surviennent ensuite... L’assureur DO doit-il assumer ? Où l’assureur DO doit sa garantie... Nous supposons ici que l’assureur DO a accepté de couvrir à l’amiable des désordres de nature décennale, après déclaration de sinistre. Mais notez qu’il doit aussi sa garantie s’il n’a pas pris position (apporté réponse) à l’assuré sous 60 jours suivant sa déclaration. Un arrêt a apporté deux importantes précisions, à cet égard. L’assureur est alors privé de la faculté d’opposer à l’assuré toute cause de non-garantie. Et il ne peut pas même invoquer la nullité du contrat qu’il aurait dénoncée à son assuré, en l’espèce une copropriété, avant la survenance d’un sinistre (Civ. 3e, 22.06.11, n° 10-15714). L’assureur DO doit réparation... Affaire vécue. Un couple fait construire une villa, réceptionnée en 1989, après avoir bien pris soin de prendre une assurance DO. En 1997, il est confronté à un grave sinistre (affaissement du dallage intérieur). L’assureur accepte de prendre en charge les travaux de reprise préconisés par l’expert mandaté par ses soins. Mais, après réparation mise en œuvre en 1998, de nouveaux désordres sur les murs de la villa surviennent... en 2002. L’acquéreur de la villa (vendue entre-temps) se retourne en réparation/indemnisation contre l’assureur... qui dénie alors sa garantie. La décision. L’arrêt rendu par la Cour de cassation dans cette affaire est rassurant. La règle suivante est réaffirmée : la réparation à l’initiative de l’assureur DO doit toujours être « pérenne et efficace ». En clair, l’assureur doit préfinancer tous travaux utiles pour remédier aux désordres garantis, y compris ceux nécessaires à leur non-aggravation. Les travaux doivent, à cet égard, intégrer tout risque prévisible et possible d’extension des désorrires (civ. 3°, 22.06.11, n° 10-16308). L’assureur DO doit ainsi s’entourer d’experts compétents tenus d’apprécier correctement l’origine des désordres et la définition des travaux pour y remédier. Conseil. Un propriétaire/assuré peut aussi rechercher la responsabilité délictuelle de tout « expert » (intervenu à l’initiative de l’assureur DO), qui a failli dans sa mission ou à son devoir de conseil.

... y compris après le délai décennal Le principe posé. L’arrêt apporte une précision inédite, avec un vrai plus pour l’assuré en DO. En l’espèce, l’assureur contestait devoir l’indemniser au motif que les désordres de 2002 étaient apparus après le délai de dix ans suivant la réception. Selon lui, sa garantie avait donc pris fin... Mais il est jugé avec fermeté que l’obligation de l’assureur DO à préfinancer les travaux nécessaires à la réparation des désordres décennaux n’est pas limitée à la réalisation des seuls travaux permettant à l’ouvrage siège des désordres d’atteindre sans nouveaux désordres le délai de dix ans courant à compter de la réception initiale de cet ouvrage. En clair, l’assureur DO doit sa garantie, même au-delà du délai de dix ans. La condition posée. Il suffit que les désordres apparus après dix ans trouvent « leur siège dans un ouvrage où un désordre de même nature qui avait été constaté dans le délai de la garantie décennale » (en l’espèce, celui de 1997). L’assureur DO est dès lors tenu de préfinancer tous travaux complémentaires de réparation en raison de l’extension de désordres que les premiers travaux auraient dû éviter, s’ils avaient été bien évalués. Arrêts cités sur, http://immobilierindicator.fr, réf : 10 07.13.07.

L’assureur DO se doit, d’emblée, de préfinancer une réparation « pérenne et efficace », tenant compte de tout risque prévisible. Il doit couvrir tous travaux complémentaires qui s’imposeraient, et y compris au-delà du délai décennal !