ASTUCES&CONSEILS IMMOBILIER

ASTUCES&CONSEILS IMMOBILIER - 5/10/2011

Un examen minutieux des réponses ministérielles publiées durant l’été 2011 permet de disposer enfin d’éclaircissements opportuns sur deux aspects du régime de la VEFA, sujets à discussion... ou à controverse. Voyons cela...

Sur la mention DPE en annonce/pub... Avant achèvement de l’immeuble... Les textes insérés dans le CCH sur la mention de « l’étiquette énergie » (mention DPE) à porter en publicité/annonce sont clairs pour la vente de locaux construits et commercialisés en VEFA. Une annonce/publicité en vente échappe expressément à la réglementation (art. R.134-5-4). Et il s’en déduit qu’une annonce/publicité portant sur la vente de lots non encore achevés n’est pas concernée. Ce qui pouvait faire débat... Un député a fort subtilement mis le doigt sur une difficulté, liée à la rédaction maladroite des textes, pour une annonce/publicité portant non sur la vente, mais sur la mise en location de locaux non encore achevés. Les textes prêtent, en effet, à discussion sur le régime applicable, et pourraient être interprétés comme imposant d’y porter la mention DPE... Si tel était le cas, voilà qui, de fait, empêcherait toute annonce/publicité en location préalablement à la livraison de locaux (!). En effet, le DPE exigé dans le neuf (appelé aussi DPE construction), régi par un arrêté du 21.09.07, peut/doit être uniquement réalisé à l’achèvement des travaux. Clarification opportune ! La ministre de l’Écologie a précisé qu’en VEFA, lorsque la parution du bien dans une annonce immobilière intervient avant la fin des travaux, l’annonce ne doit pas nécessairement contenir la mention du classement énergétique (Rép. min. n° 109319 du 23.08.11, JOAN p. 9060). Si on aurait pu espérer une plus grande limpidité dans la réponse, elle peut être lue comme mettant fin à l’ambiguïté des textes pour annonce/publicité de mise en location de locaux non encore achevés. Un promoteur ou un investisseur peut être, à cet égard, rassuré... Pour la garantie intrinsèque... De quoi parle-t-on ? Rappelons que la garantie dite « intrinsèque » (GI) est un mécanisme qui permet à un promoteur en VEFA de se dispenser de fournir à l’acquéreur (en cas d’inachèvement) une garantie dite « extrinsèque », c’est-à-dire celle apportée par une caution ou un organisme financier. Ce qui fait débat. Compte tenu de la malchance et des drames humains (sic) d’acquéreurs confrontés au dépôt de bilan de certains « promoteurs » peu scrupuleux/incompétents, et malgré la réforme récente en la matière, la suppression de la GI est encore réclamée par des parlementaires. Ce qu’il faut savoir. Le médiateur de la République, saisi du sujet, a formulé des propositions. On y trouve bien notamment la suppression de la GI... Mais une alternative est suggérée, visant à la maintenir avec diverses mesures tendant à la sécuriser, telle la création d’un fonds de garantie en cas de défaillance du promoteur sous GT. À quoi s’attendre ? Le secrétaire d’État au Logement a précisé que le Gouvernement ne se prononcerait qu’après étude de l’impact des propositions du médiateur (Rép. min. n° 104990 du 16.08.11, p. 8886). Il s’est montré toutefois réticent à voir supprimer la GI, en privilégiant des aménagements qui pourront être examinés dans le cadre de la discussion au Parlement (en cours) du texte fourre-tout sur la protection du consommateur (Rép. min. n° 97574 du 26.07.11 , JOAN p. 8189). Et en attendant ? Celui qui a recours à la GI veillera à respecter les nouvelles règles issues du décret du 27.09.10, applicables depuis le 01.04.11. Tel pour gérer les appels de fonds selon Pavance-ment des travaux, avec attestations à joindre...

Les lots non encore achevés peuvent être annoncés ou donner lieu à publicité sans la contrainte de la mention DPE. Si la garantie intrinsèque reste controversée, on s’oriente plutôt vers un nouveau réaménagement, et non vers sa suppression...