ASTUCES&CONSEILS IMMOBILIER

ASTUCES&CONSEILS IMMOBILIER - 5/10/2011

Complétée en urgence à la suite du « plan Fillon », la seconde loi de finances rectificative pour 2011, votée par le Parlement, modifie le régime des plus-values immobilières (PW). Alors, cette réforme, ça donne quoi au final ? La réforme. Elle trouve son origine dans une lettre rectificative au (second) projet loi de finances rectificative pour 2011 (LFR 2). Déposée le 31.08.11 après convocation du Parlement en session extra-ordinaire, elle vise à réduire l’accroissement du déficit public en mettant en ceuvre les annonces « plan Fillon » du 24.08.11.

Impact de la réforme ? Où le pire a été évité... La PVI réalisée pour la vente de la résidence principale reste exonérée. Ce qui est concerné. Les ventes des résidences secondaires, des logements vacants, des biens locatifs, et celles des terrains à bâtir.

Portée de la réforme ? Où le pire a été évité... Le projet initial du Gouvernement, aboutissant à une taxation des PVI à un taux de 32,5 %, était d’une rare brutalité. En particulier, le texte supprimait l’abattement pour durée de détention de 10 % par an au-delà de la sixième année. Mais l’Assemblée nationale, par voie d’amendements, a modéré l’ampleur de la réforme. C’est heureux, cet assouplissement a été confirmé par le Sénat dans son texte voté le 08.09.11, malgré les tentatives de l’opposition parlementaire... Ce qui change : l’essentiel. Le principe d’un abattement pour durée de détention au delà de cinq ans est maintenu, mais aménagé afin de porter le délai, au terme duquel intervient l’exonération totale, de quinze à trente ans. Suivant un principe dit « de bornage dans le temps », un taux d’abattement progressif (de 2 à 8 %) est instauré selon la durée de détention (p. ex. 4 % entre 17 et 24 ans). Il ressort, à cet égard, des travaux parlementaires que la PVI sera ainsi « exonérée » à hauteur de 20 % après quinze ans de détention (36 % à 20 ans, 60 % à 25 ans). L’abattement fixe de 1 000 € pour déterminer l’assiette imposable des PVI est quant à lui supprimé. En outre, le délai laissé au notaire pour faire le nécessaire après l’acte authentique, qui était de deux mois depuis 1970, est raccourci à un mois... Et l’on sait à quoi s’en tenir... À l’heure où ce conseil était rédigé, la LFR 2 n’avait pas encore été promulguée. Le Conseil constitutionnel pourrait certes être saisi, et invalider la réforme. Mais cela paraît bien improbable... Conseil. La prise en compte de l’inflation via un « coefficient d’érosion monétaire » dans la détermination du prix d’achat servant au calcul de la PVI, initialement prévue, a été supprimée...

Et elle s’appliquera quand ? Où le pire a été évité... Il avait été initialement prévu que le nouveau régime d’imposition s’appliquerait aux ventes consécutives à tout avant-contrat signé depuis... le 25.08.11 ! Le Parlement a finalement différé la date d’entrée en vigueur de la réforme. Elle s’appliquera, en principe, aux ventes dont l’acte authentique est signé à compter du 01.02.12. Voilà qui laisse au besoin du temps pour très vite régulariser un compromis... Mais pas pour tout... Le raccourcissement du délai à un mois pour la déclaration et le paiement de la PV1 s’appliquera pour tout acte authentique signé dès le 01.11.11. En outre, inutile d’espérer profiter du report d’entrée en vigueur pour optimiser » via un apport d’immeuble ou de droits sociaux à une SCI familiale : l’application des nouvelles dispositions a été maintenue... au 25.08.11.

Si le pire s’annonçait hors PV1 sur la résidence principale, le parlement a atténué la brutalité de la réforme, tel en maintenant un abattement (progressif) et en différant son application au 01.02.12 : signez vite au besoin un avant-contrat